1. Des évolutions sociodémographiques déterminantes.
L’INSEE estimait en 2003 à 228 000 l’augmentation annuelle du nombre des ménages d’ici 2010 et à 185 000 d’ici 2030. Sur 30 ans, cela représente près de 5,75 millions de nouveaux ménages qui devront se loger.
Si la construction de logements a repris, notamment grâce au régime Robien, elle doit se poursuivre au même rythme pour restaurer un véritable équilibre de marché.
Les raisons de cette croissance reposent sur des évolutions démographiques et sociologiques connues de tous : vieillissement de la population, modification de la taille des ménages, structure familiale qui change, facteurs de mobilité résidentielle qui évoluent...

2. Des flux migratoires nouveaux.
Pour l’exemple, en 2005, la part de la croissance démographique due à de nouveaux flux migratoires s’élevait pour la région PACA à 75 %, 33 % pour la région Rhône-Alpes, plus de 90 % pour le Languedoc-Roussillon et le Midi-Pyrénées. Au-delà des évolutions sociodémographiques, cette augmentation de la population multiplie de fait le besoin de logements nouveaux.
L’essor économique de beaucoup de régions en France ces dernières années, accompagné par un fort développement des infrastructures routières et ferroviaires, est en partie à l’origine de ce flux migratoire.
La croissance démographique est particulièrement vive dans les zones périurbaines avec de nouveaux ménages qui privilégient majoritairement la location pour une première installation.

3. L'accès à la propriété limité.
La part des investisseurs tend à augmenter ces dernières années. En 2005, ils représentaient 55 % des ventes. Sur la même période, les candidats à l’achat en primo-accession, gagnant plus de 3 fois le SMIC sont passés de 50 % à 34 %. Enfin, les grandes familles ont naturellement plus de difficultés à accéder à la propriété. Leur besoin de logement reste pourtant inchangé.
Le parc locatif devra donc prendre en charge ces populations dans les années à venir.
Le niveau des prix de vente sur le marché immobilier dans les zones de fortes demandes a eu pour effet de diminuer progressivement l’accès à la propriété d’un certain nombre de ménages et ce d’autant que le niveau des revenus des ménages a peu progressé.

4. Le profil locatif des nouveaux ménages.
En moins de 40 ans, le nombre de personnes vivant seules a augmenté de 158 % et les familles monoparentales de 80 %. Or, plus de 80 % des personnes seules de moins 40 ans et 65 % des familles monoparentales privilégient la location. A ce rythme, la demande locative ne peut donc qu’augmenter.
Les phénomènes successifs de décohabitation, d’augmentation du nombre de personnes vivant seules, les flux migratoires, participent en partie à la progression de la demande dans le secteur locatif.

5. Une offre encore inadaptée à la demande.
Plus des 2/3 des logements collectifs en France ont été construits avant 1970. Selon la dernière enquête du Logement INSEE, 18 % des ménages ont exprimé le souhait de déménager pour avoir plus d’espace et de confort sans pourtant avoir eu d’événements familiaux ou professionnels particuliers.
La surface moyenne, la distribution des pièces, leur nombre, les installations du parc ancien ne sont pas toujours à même de répondre aux normes techniques et aux exigences des ménages, notamment en termes de confort et d’espace.

6. Une offre nécessairement réduite dans l'ancien.
En 2005, le taux de vacance dans l’ancien est tombé en dessous des 6 %, un niveau historiquement bas.
Pour répondre aux nouveaux besoins, la construction de logements neufs est donc nécessaire.
Le marché de l’ancien ces dernières années a été particulièrement dynamique avec une demande très forte tant sur le plan locatif que des ventes. La remise sur le marché d’une offre locative est donc limitée.

Les autres bonnes raisons d'investir en immobilier.

Un environnement fiscal attractif.
Des dispositifs fiscaux ont été développés pour permettre aux investisseurs de bénéficier d’importantes économies d’impôt en investissant sur certains segments de marché, notamment le neuf avec le dispositif Robien. La réforme des plus-values en 2004 permet désormais à l’investisseur immobilier d’être exonéré de plus-value au bout de 15 ans au lieu de 22 ans auparavant !

Une solution patrimoniale simple et efficace.
Face aux problématiques de retraite, l’immobilier constitue une réponse patrimoniale simple et efficace. Il offre, du fait de sa fonction d’usage, la possibilité de disposer, grâce à la perception de loyers, de revenus complémentaires réguliers.
Il permet, parce qu’il est le seul investissement à pouvoir être acquis facilement à crédit, de se constituer un capital conséquent pour l’avenir, avec un effort d’épargne mensuel mesuré.

Une protection contre l'inflation.
L’immobilier a toujours été un excellent moyen de se protéger contre l’inflation, et ce d’autant qu’aujourd’hui l’indexation des loyers est calculée sur 60 % de l’évolution des prix de la consommation, 20 % des coûts d’entretien et 20 % des coûts de la construction.

Des taux de financement toujours favorables malgré les dernières hausses.
Malgré les hausses consécutives des taux directeurs décidées par la Banque Centrale
Européenne depuis fin 2005, les taux actuellement pratiqués demeurent encore historiquement bas et attractifs dans le cadre d’un investissement immobilier. A cela s’ajoute qu’une hausse de 100 points de base d’un taux de crédit n’entraîne qu’une augmentation des mensualités d’un crédit de 60 000 € (montant moyen investi sur la gamme Multihabitation) de 30 €, et de 62 € pour une hausse des taux de 200 points de base.

Sources : Insee Premières n°1010 - mars 2005 - Insee ; dernière enquête du logement et enquête annuelle de recensement. - Etude : Les Français et le logement ; bouleversements de la démographie et de la famille. Institut d’urbanisme de Paris. Université Paris XII. - Sesp Infos rapides : ministère des transports, de l’équipement, du tourisme et de la mer.